Widersprüche zum Bebauungsplan

Nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches muss geprüft werden, ob sich ein geplanter Bau in die Umgebung einfügt. Für den Bereich Fähnrichsweg / Höhlsgasse existiert ein Bebauungsplan. Dieser müsste nach unserer Meinung beim Neubau herangezogen werden, auch wenn er nicht für beide Seiten der Höhlsgasse aufgestellt wurde. Nach dem Einfügungsgebot ergibt sich das zulässige Maß der baulichen Nutzung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach der Eigenart der näheren Umgebung. Die Begrenzungen der Baudichte, der Gebäudehöhen und der Größe und Lage der überbaubaren Grundflächen sind im Bebauungsplan klar geregelt, es sind Aussagen zur Umgebung von Baudenkmalen und zum Umweltschutz gemacht.

Die im Bebauungsplan aufgestellten Kriterien weichen aber deutlich von dem genehmigten Neubau ab, wie im Folgenden gezeigt werden soll.

Auszüge aus dem Bebauungsplan Nr. 7/4 „Fähnrichsweg“

„Das Plangebiet befindet sich im östlichen Stadtteil von Marburg. Es umfasst den Bereich
Fähnrichsweg. Durch die tangierenden Straßenzüge Höhlsgasse, sowie durch Teilbereiche des Kaffweges, An der Zahlbach und des Alten Kirchhainer Weges wird der Geltungsbereich durch diese öffentlichen Verkehrsflächen begrenzt.“

„In der Begründung wird als Zielsetzung die Wahrung des Gebietscharakters mit 1-2-geschossiger Bebauung, sowie Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten unter Berücksichtigung der begrenzten Erschließungskapazität angeführt.“
Der geplante Neubau soll nach aktuellem Kenntnisstand drei Vollgeschosse (vier Ebenen) umfassen.

„Die Instrumentarien zur Vermeidung von gebietsfremden Bauformen in Anlehnung an das benachbarte Gebiet mit mehrgeschossiger Wohnbebauung und ungeregelter Nachverdichtung sind auf Basis der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB (im Zusammenhang bebauter Ortsteile) nicht ausreichend zu steuern.“
Ein kubusförmiger Betonbau mit 900 m² Wohnfläche wird in in einer Straße genehmigt, die durch Häuser aus den 20er Jahren geprägt ist. Wenn das Problem mit solchen „gebietsfremden Bauformen“ bekannt ist, wieso gilt der Bebauungsplan nur für eine Straßenseite der Höhlsgasse?

„Das Planungsgebiet ist ein Wohngebiet aus 1-2geschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern mit geringerer Baudichte und hohem Anteil an Freiflächen im Nahbereich der Kernstadt.
Es weist in Verbindung mit den vorgefundenen differenzierten Bauformen aus unterschiedlichen Epochen eine hohe Qualität als innenstadtnaher ruhiger Wohnstandort auf. Durch die Bebauungsplanaufstellung soll der Gebietscharakter unter maßvoller baulicher Entwicklung erhalten und städtebauliche Fehlentwicklungen durch ungesteuerte Verdichtung vermieden werden.“
Die lobenswerten Ziele der „Erhaltung des Gebietscharakters“ und die Vermeidung von „städtebaulichen Fehlentwicklungen durch ungesteuerte Verdichtung“ werden durch die erteilte Baugenehmigung der Stadt konterkariert.

„Es sollen Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes, insbesondere nachteilige Einflüsse der Kaltluftzuflüsse in den Stadtkern vermieden werden.
Für die in naher Zukunft zu bebauenden Teilflächen sollen Vorgaben zur Begrenzung der Bauvolumina, der Bauzonen und der frei zu haltenden Flächen verbindlich vorgegeben werden.“
Das Bauvolumen des Neubaus wird voraussichtlich die der anderen Gebäude in der Umgebung übertreffen.

„Die Erweiterung einer 2. Bauzone auf den Grundstücken ist städtebaulich nicht erwünscht. Daher soll die Bebauung der rückwärtigen Grundstücksflächen bei Neubebauung nicht mehr zulässig sein.“
Der Neubau wird nach unserem Kenntnisstand die durch die bestehenden Gebäude nach hinten definierte rückwärtige Gebäudeflucht überschreiten. Eine Ausnahme bildet das Einzeldenkmal Höhlsgasse 4 (Ausreißer im Sinne des Einfügungsgebotes).

„Für das Teilgebiet 1, Höhlsgasse/Alter Kirchhainer Weg (vgl. Übersichtskarte) wird wie im Bestand 2-geschossige Bauweise als Höchstgrenze festgesetzt, einschließlich der Möglichkeiten des Dachausbaus im Rahmen der GFZ (WA 1).“ […]
„Zu Dachformen gelten dem Charakter der vorhandenen Bebauung in den jeweiligen Teilgebieten folgend, folgende Festsetzungen: Teilgebiete 1 und 2 (WA 1; 2.1) Satteldach und Walmdach zulässig.“
WA1 ist das dem Grundstück Höhlsgasse 6 gegenüberliegende Gebiet (siehe Plan). Weder die wenige Meter entfernt geltende maximale Geschosszahl (genehmigte drei statt zwei) noch die Dachform (genehmigtes Flachdach statt Satteldach oder Walmdach) wurde bei der Baugenehmigung beachtet.

„Die Baugrenzen der Baufelder (überbaubare Grundstücksflächen) werden wie folgt festgesetzt:
WA 1 : Einzelhäuser und Doppelhäuser in 2-geschossiger Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss als zusätzliches Vollgeschoss mit einer GRZ 0,25 / GFZ 0,60 (offene Bauweise).
maximale Traufhöhe = 7,50 m, Satteldach und Walmdach zulässig.
(Bereich Höhlsgasse – Alter Kirchhainer Weg und Kaffweg).“
Die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf. Zur Bestimmung wird die Grundfläche des Hauses durch die Fläche des Grundstückes geteilt. Bei einer GRZ von 0,25 dürfen 25% des Grundstücks überbaut werden.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zu der Fläche des Baugrundstücks an.
Ausgehend von einer GRZ von 0,25 dürften bei der Grundstücksgröße von ca. 1.200m² also maximal 300m² des Grundstücks überbaut werden.
Die maximale Geschossfläche bei einer GFZ von 0,60 würde 720m² betragen.
Nach aktuellem Kenntnisstand wird die Geschossfläche um 180m² überschritten (900m²-720m²).
Die Grundfläche des Hauses ist uns leider nicht bekannt, da uns keine Bauunterlagen vorliegen. Eine Überschreitung der 300m² ist möglich.
Die maximale Traufhöhe von 7,50 wird deutlich überschritten.
Hinweis: Die verwendeten Zahlen sind  ungefähre Werte, da uns die genauen Zahlen nicht vorliegen.

Fazit: Der mit deutlichen und sinnvollen Zielen und Vorgaben aufgestellte Bebauungsplan wurde scheinbar in keinster Weise bei der Erteilung der Baugenehmigung zur Auferlegung von Vorgaben für die Bauherren herangezogen.
Dem gesundem Menschenverstand erscheint es unverständlich und ungerecht, dass Vorgaben, die für die Häuser auf der einen Seite der Höhlsgasse gelten, wenige Meter entfernt auf der gegenüberliegenden Straßenseite nicht mehr gelten sollen. Dies gilt besonders, wenn sich die Auflagen auf der einen Seite und die genehmigten Pläne auf der anderen Seite in solch eklatanter Art und Weise widersprechen, wie es hier der Fall ist.

Weitere Informationen:
Wikipedia-Artikel „Einfügungsgebot“
Wikipedia-Artikel „Maß der baulichen Nutzung“ zu GRZ und GFZ